ŞUFA (ÖNALIM) HAKKI VE KULLANIMI

ŞUFA (ÖNALIM) HAKKI VE KULLANIMI

Şufa (Önalım) hakkı ve kullanımı Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre paylı mülkiyete konu bir taşınmazda, paydaşlardan birinin payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşların o payı öncelikli olarak satın alabilmesine olanak sağlayan haktır. Şufa hakkının doğumu ve kullanılabilmesi için bazı şartlar mevcuttur.

1-     Öncelikle belirtmek gerekir ki; şufa hakkı yalnızca paydaşlar tarafından kullanılabilen bir haktır. Taşınmazda paydaş olmayan üçüncü kişinin, kişisel bir hak ile doğan alacak hakkı veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hakkı mevcut olsa bile şufa hakkı bulunmamaktadır. Bunun istisnası ise üçüncü bir kişi lehine, tapu kütüğüne şerh koyulan bir sözleşme ile şufa hakkı tanınması halidir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı tapuya şerh verildiği tarihten 10 yıl geçtikten sonra her halükarda düşer.

2-     Şufa hakkının doğabilmesi için paylı mülkiyete konu bir taşınmaz olması gerekmektedir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti olan taşınmazlarda şufa hakkı kullanılamaz.

3-     Paylı mülkiyete konu taşınmaz paydaşlar arasında fiilen taksim edilmiş ise şufa hakkı kullanılamaz. Fiilen taksim paydaşlar arasında düzenlenen yazılı bir sözleşme ile olabileceği gibi fiili uygulama ile de paydaşların taşınmazın hangi bölümünü kullanabileceği belirlenebilir. Örnek olarak taşınmazın paydaşların kullanımına göre çitlerle bölünmüş olması gösterilebilir.

4-     Şufa hakkı ancak üçüncü kişilere karşı kullanılabilir. Paydaşlardan birinin payını diğer paydaşa satması halinde şufa hakkı doğmaz. Paydaşın payını satın alan kişinin üçüncü kişi olması gerekmektedir. Şufa hakkının kullanılması için açılan şufa davasında davalı taraf payı satın alan üçüncü kişidir.

5-     Payı satan alan üçüncü kişi şufa davası açmak için kanunda öngörülen süreyi başlatmak için noter aracılığıyla payı satın aldığını diğer paydaşlara bildirmelidir. Kanun bildirim yükümlülüğü için resmi şekil şartı öngörmüştür. Bu bildirimle beraber paydaşların üç ay içerisinde şufa davası açması gerekmektedir.

Şayet payı satın alan alıcı noter kanalı ile diğer paydaşlara bildirimde bulunmaz ise, paydaşlar satım tarihinden itibaren iki yıllık süre içerisinde şufa davası açabilirler. Kanunda düzenlenen bu süreler hak düşürücü sürelerdir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Şufa davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleri’dir. Yetkili mahkeme ise HMK 12. Maddesine göre taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleridir.

Şufa hakkının kullanımı ve şufa davasının takibi teknik ve uzmanlık gerektiren bir konudur. Hak kaybına uğramamanız adına alanında uzman bir avukattan destek almanızı tavsiye ederiz.