TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARI

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

Tapu iptal ve tescil davası taşınmaz hukukunda en çok karşılaşılan dava türüdür. Hangi sebeplerle bu davanın yöneltilebileceği kanunda sınırlı olarak sayılmamış olup Yargıtay kararları ile davanın açılabilmesine ilişkin bazı haller ortaya çıkmıştır. Tapu iptal ve tescil davası ile kanuna aykırı veya yolsuz düzenlendiği iddia edilen tapu kaydı hukuka uygun hale getirilir.

Yolsuz tescil ile ilgili hükümler Medeni Kanun’un 1024. Maddesinde düzenlenmiştir. ‘Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.’

Kanun maddesinde yolsuz tescilin açıkça tanımı yapılmış olup bağlayıcı bir hukuki işlem veya hukuk sebep tescilin sıhhatı açısından geçerlilik şartı olarak kabul edilmiştir. Bu geçerlilik şartlarının olmadığı haller tek tek incelenecektir.

1-     Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapuda taşınmaz devri yapabilmesi için kişinin devir anında fiil ehliyetine sahip olması gerekmektedir. Medeni Kanun’un 9. Maddesinde de bu husus düzenlemiştir. ‘Fiil ehliyetine sahip olan kimse, kendi fiilleriyle hak edinebilir ve borç altına girebilir.’ Buna göre tapuda devir anında fiil ehliyeti olmayan bir kişi tarafından yapılan devir işlemi hukuka aykırı olmakla beraber tapu iptal ve tescil davasına da konu olabilir.

YARGITAY 1.HUKUK DAİRESİ 2014/14164 Esas 2016/2135 Karar sayılı kararı

……

Bilindiği üzere; davranışlarının, eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme, değerlendirebilme ve ayırt edebilme kudreti (gücü) bulunmayan bir kimsenin kendi iradesi ile hak kurabilme, borç (yükümlülük) altına girebilme ehliyetinden söz edilemez. Nitekim Türk Medeni Kanununun (TMK) “fiil ehliyetine sahip olan kimse, kendi fiilleriyle hak edinebilir ve borç altına girebilir” biçimindeki 9. maddesi hükmüyle hak elde edebilmesi, borç (yükümlülük ) altına girebilmesi, fiil ehliyetine bağlamış. 10. maddesinde de, fiil ehliyetinin başlıca koşulu olarak ayırtım gücü ile ergin (reşit) olmayı kabul ederek “ayırt etme gücüne sahip ve kısıtlı olmayan bir ergin kişinin fiil ehliyeti vardır.” hükmünü getirmiştir.

2-     Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Vekil eden ile vekil arasında TBK 504. Maddesi kapsamında, vekalet sözleşmesine dayalı bir ilişki kurulduğu hallerde vekil, vekil edenin iradesine uygun ve yararına işlem yapmak zorundadır. Vekil edeni zarara sokacak tüm işlem ve hareketlerden kaçınmalıdır.

Yine TBK 504/1 maddesinde belirtildiği üzere taraflar arasında yazılı bir vekalet sözleşmesi düzenlenmemiş ise, vekilin yapabileceği işlemlerin sınırları işin niteliğine göre belirlenir.

İki halde de vekilin vekalet sözleşmesi kapsamının dışında kalan, yetkisini aşarak yapmış olduğu taşınmaz devir işlemleri tapu iptal ve tescil davasına konu olabilecektir. Vekilin taşınmazı vekalet sözleşmesine aykırı bir şekilde devrettiği iyiniyetli üçüncü kişinin iyiniyeti korunur. Şayet taşınmazı devir alan üçüncü kişi, vekilin vekalet sözleşmesine aykırı hareket ettiğini bilmiyor veya bilebilecek durumda değil ise, vekil eden, vekilin üçüncü kişi ile yapmış olduğu hukuki ilişkiden sorumlu olacaktır.

Taşınmazı devralan üçüncü kişi şayet iyiniyetli değil ise, vekilin vekalet sözleşmesine aykırı davrandığını biliyor veya bilebilecek durumda ise kendisine karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilecektir.

YARGITAY 1. HUKUK  DAİRESİ 2016/8951 Esas 2019/2386 Karar, 03/04/2019 Tarih

Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.

….Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.

Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.

3-     Sahte Vekaletname Kullanılması Sonucu Tapu İptal ve Tescil Davası

Sahte vekaletname kullanılarak taşınmaz bizzat vekaletnamedeki vekil üzerine geçirilir veya vekil, taşınmazı üçüncü bir kişiye devredebilir. Şayet sahte vekaletname ile vekil görünen kişi taşınmazı kendi üzerine geçirmiş ise, bu kişiye karşı, tapuda malik olmayan ama olması gerektiğini iddia eden kişi tapu iptal davası açabilecektir.

Sahte vekaletname kullanılarak taşınmaz üçüncü kişiye devredilmiş ise üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı tespit edilmelidir. TMK madde 1023’e göre iyiniyetli üçüncü kişinin iktisabı korunacaktır.

TMK 1024. Maddesinde ise yolsuz tescili bilen bir kişinin iyi niyetli olamayacağı ve bu tescile dayanarak hak iddia edemeyeceği belirtilmiştir. İşbu durumda tapu iptal ve tescil davası iyiniyetli olmayan üçüncü kişiye yöneltilecektir.

YARGITAY 1. HUKUK DAİRESİ 2015/4024 Esas, 2017/7239 Karar, 11.12.2017 tarihli kararı;

Mahkemece, davanın kabulüne ilişkin hüküm Dairece;"... Davalı ...'in ikinci el konumunda olup, tapu sicilindeki kayda güvenerek iyiniyetli taşınmazı iktisap etmesi durumunda Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesinde öngörülen koruyuculıktan yararlanağı kuşkusuzdur. Ne var ki, mahkemece ikinci el konumunda bulunan davalının iyiniyet savunmasının üzerinde durulmadığı gibi bu konuda yeterli inceleme ve araştırmanın yapılmadığı açıktır. Hal böyle olunca, ikinci el konumunda bulunan davalı yönünden yukarıda değinilen ilkeler çerçevesinde gerekli inceleme ve araştırmanın yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi ... " gerekçesiyle bozulmuş, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda davalının iyiniyetli olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir…

-KARAR-

Hükmüne uyulan bozma kararında, gösterildiği şekilde işlem yapılarak karar verilmiştir. Davacının temyiz itirazı yerinde değildir. Reddi ile usul ve yasaya ve bozma kararının gerekçelerine uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı 3.70.-TL. bakiye onama harcının temyiz eden davacıdan alınmasına, 11.12.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.’

4-     Muris Muvaazası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Miras bırakanların mirasçılarından mal kaçırmak maksadıyla tesis etmiş olduğu işlemler sonucu bu dava türüne başvurulmaktadır. Miras bırakan, hukuken geçersiz kabul edilen bir tasarruf ile bir veya birden çok mirasçısının miras haklarını ihlal etmektedir.

            Uygulamada sıklıkla miras bırakan, mirasçılarından birinin bütün mirası almasını sağlamak veya daha fazla pay sahibi yapmak için tapuda muvazalı işlem tesis etmektedir. Miras bırakanın asıl niyeti bağışlama olmasına rağmen mirasçılarından birini alıcı gösterip tapuda satış sözleşmesi ile taşınmaz devredilmektedir. Yargıtay’ca kabul edilen görüşe göre; miras bırakanın asıl iradesi bağışlama olduğu için satış sözleşmesi geçersizdir. Aynı zamanda bağışlama iradesi olmasına rağmen bağışlama sözleşmesinin şekil şartları yerine getirilmediği için de bu sözleşme bağışlama sözleşmesi geçersizdir. Zira sözleşmeler hukuken geçerli olursa tapu iptal ve tescil davası değil tenkis davası gündeme gelecektir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu

1974/1 Esas, 1974/2 Karar ve 01/04/1974 tarihli kararı

SONUÇ : Bir kimsenin; mirasçısını miras hakkından yoksun etmek amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği tapu sicillinde kayıtlı taşınmaz malı hakkında tapu sicil memuru önünde iradesini satış doğrultusunda açıklamış olduğunun gerçekleşmiş bulunması halide, saklı pay sahibi olsun ya da olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılarının, görünürdeki satış sözleşmesinin Borçlar Kanunu`nun 18. maddesine dayanarak muvazaalı olduğunu ve gizli bağış sözleşmesinin de şekil koşulundan yoksun bulunduğunu ileri sürerek dava açabileceklerine ve bu dava hakkının geçerli sözleşmeler için söz konusu olan Medeni Kanun`un 507. ve 603. maddelerinin sağladığı haklara etkili olmayacağına, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 1.4.1974 günlü ikinci toplantısında oyçokluğuyla karar verildi.

5-     Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Türk Medeni Kanunu’nun 713/2. Maddesi gereği; bir taşınmazın tamamını veya bir bölümünü davasız ve aralıksız 20 yıl boyunca malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, şayet taşınmazın tapuda malikinin kim olduğu tespit edilemiyorsa veya 20 yıl önce bu kişi hakkında gaiplik kararı verilmiş ise taşınmazın kendi lehine tescilini talep edebilir.

            Zilyetliğin davasız ve aralıksız, yirmi yıl boyunca devam etmesi oldukça açık ve tespiti de kolaydır. Ancak tapu kayıtlarının incelenmesine rağmen taşınmazın malikinin tespit edilememesi hususunda Yargıtay tarafından bir takım kıstasların varlığı aranmaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 10.04.1991 tarih ve 1991/8-51 E., 194 K. sayılı ilamına göre; ‘…kütükteki bilgi ve belgelerden gerekli dikkati gösteren herkesin malikin kim olduğunu anlayamayacağı hallerde ve malik sütununun boş bırakılması, malik adının müphem ve yetersiz gösterilmesi, malik adının silinmiş ve yenisinin yazılmamış ya da hayali ismin yazılmış olması gibi hallerde malikin tapu kütüğünden anlaşılamadığı sonucuna varılacağı..’ tapuda yapılacak araştırmanın kapsam ve sınırı da belirlenmiştir.

            Yine aynı kararda TMK 713/2 maddesine göre yöneltilecek davalarda davalı sıfatı olan kişi ve kurumlar da düzenlemiştir. ‘Davada TMK'nun 713/2 maddesine dayanılarak tapu iptali ve tescil isteğinde bulunulduğuna göre, bu tür davalarda, davanın kayıt malikine, kayıt maliki ölmüşse mirasçılarına yöneltilmesi gerekli olup kayıt malikinin veya mirasçılarının belirlenememesi halinde TMK'nun 501. maddesi uyarınca son mirasçının Hazine olması, ayrıca tapu sicilinin tutulmasından sorumlu olması nedeniyle Hazine'nin davada taraf sıfatını alması gereklidir’

6-     Aile Konutu Şerhi Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Türk Medeni Kanunu’nun 194. Maddesine göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadan, aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini fesh edemez, aile konutunu devredemez ve aile konutu konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

İşbu emredici hükme göre, aile konutu olarak kullanılan taşınmazın, tapuda aile konutu şerhi olup olmamasına bakılmaksızın, eşlerden birinin rızası olmadan devredilmesi veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayıcı bütün işlemler geçersiz kabul edilecektir.

Yargıtay tarafından kabul edilen görüşe göre tapuda aile konutu şerhinin olup olmaması önemli değildir. Taşınmaz zaten şerh düşülmese de aile konutudur. Buna göre de, taşınmazı devir alan kişinin iyiniyetli olup olmamasına bakılmaksızın devir işlemi iptal edilecektir.

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU 2013/2-2056 Esas, 2015/1201 Karar ve 15/04/2015 tarihli kararı

…Somut olayda, davalı eş dava konusu aile konutu üzerinde diğer davalı banka lehine ipotek tesis etmiş, bu işlem sırasında davalı banka tarafından davacı eşin açık rızası alınmamıştır. Yukarıda açıklanan kurallar çerçevesinde ipotek işleminin, davacı ve davalı eş ile aynı çatı altında oturan müşterek çocukların kullandığı krediye teminat teşkil etmek üzere kurulmuş bulunmasının da önemi bulunmamaktadır. Bu durumda, TMK’nın 194/1 maddesi eşin açık rızasını aradığından, yapılan işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkansızdır. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında bir kısım üyelerce; ipotek işleminin kurulmasına neden olan, davacı ve davalı eş ile aynı çatı altında oturan müşterek çocukların kullandığı krediden ve dolayısıyla da ipotek işleminden davacı eşin haberdar olmadığını kabul etmenin hayatın olağan akışına aykırı olduğu ileri sürülmüş ise de yukarıda açıklanan nedenlerle bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir. Hal böyle olunca, mahkemece, yukarıda açıklanan yasal düzenleme ve ilkelere uygun değerlendirme yapılarak davanın kabulüne karar verilmesi ve bu kararda direnilmesi usul ve yasaya uygun olup; direnme kararının onanması gerekir.

Tapu iptal tescil davası niteliği gereği özel bilgi ve uzmanlık gerektiren bir dava türüdür. Bu sebeple de konuyla ilgili uzman bir avukatla iletişime geçmenizi tavsiye ederiz.